Bolig og lån
Leie og avkastning
Sammenligning baserer seg på annuitetslån over valgt nedbetalingstid, 22 % skattefradrag på renter, og at egenkapitalen alternativt vokser i fond med oppgitt avkastning. Boligprisvekst er en antakelse — historisk snitt i Norge har vært ~5 %/år, men kan svinge mye lokalt.
Slik bruker du Bolig vs leie
Hva som skjer når kalkulatoren sammenligner
Kalkulatoren bygger to regnestykker og setter dem opp mot hverandre. På eie-siden samles renter, felleskostnader og vedlikehold opp, minus skattefradrag, og så trekkes verdien du bygger opp i boligen fra. På leie-siden samles all leie opp, minus det egenkapitalen kunne gitt i fond. Dette er nøyaktig de samme linjene du ser i beregningen over — bare forklart.
Det du faktisk låner = kjøpspris minus egenkapital. Med standardtallene (4 mill. − 500 000) blir lånet 3,5 mill. kr, og alt videre regnes ut fra dette.
Lånet betales ned med like store terminbeløp hver måned over nedbetalingstiden (standard 25 år). I starten er mest renter, mot slutten mest avdrag.
Du får 22 % av renteutgiftene tilbake på skatten. Kalkulatoren trekker dette fra eie-kostnaden hvert år, så den reelle rentekostnaden blir lavere enn satsen tilsier.
En årlig kostnad som andel av boligens verdi. Standard er 1 % (norsk tommelfinger-regel) — på en bolig verdt 4 mill. blir det 40 000 kr i året.
Det du sitter igjen med ved eie: boligens verdi minus det som er igjen av lånet. Verdien vokser med boligprisveksten, gjelden synker med avdragene.
Hvis du leier i stedet, antar kalkulatoren at egenkapitalen står i fond og vokser med denne satsen (standard 6 %). Den gevinsten trekkes fra leie-kostnaden.
Satsene og standardverdiene kalkulatoren bruker
Disse tallene ligger inne som standard når du åpner siden. Alt kan endres i feltene — men disse verdiene er utgangspunktet, og er valgt for å speile norske 2026-forhold.
Det som avgjør hvilken vei det tipper
Sammenligningen er følsom for noen få forutsetninger. Disse er verdt å forstå før du stoler for mye på ett enkelt svar.
Kort horisont straffer eie
Flytter du innen 5 år, taper eie ofte. Transaksjonskostnader — dokumentavgift pluss megler ved salg — spiser opp gevinsten før verdiøkningen rekker å samle seg opp.
Lang horisont favoriserer eie
Over 15–20 år vinner eie nesten alltid. Da har avdrag og verdiøkning bygget opp nok formue til å slå leie, selv med transaksjonskostnadene.
Boligprisvekst er en antakelse
Standard er 3 %/år, men historisk snitt i Norge har vært rundt 5 %/år. Tallet svinger mye lokalt, så prøv flere verdier og se hvor følsomt svaret er.
Avkastningen på sparepengene teller med
Hvis du leier, antas egenkapitalen å vokse i fond (standard 6 %/år). Når denne avkastningen er høyere enn boligprisveksten, kan leie vinne — selv over lengre tid.
Det folk lurer mest på
Hva betyr break-even her?
Det er omtrent når eie blir billigere enn å leie. Før det punktet ligger leie best fordi transaksjonskostnader og renter dominerer; etter det har formuesoppbyggingen tatt igjen forspranget.
Hvorfor lønner leie seg noen ganger i kalkulatoren?
Som regel fordi den alternative avkastningen på egenkapitalen i fond (standard 6 %/år) gir mer enn boligprisveksten, eller fordi tidsperioden er for kort til at verdiøkning hentes inn. Prøv lengre tidsperiode og se hva som skjer.
Hvor mye egenkapital må jeg ha?
Utlånsforskriften krever minst 10 % egenkapital. Med en bolig til 4 mill. betyr det minst 400 000 kr du må stille med selv før banken låner ut resten.
Er skattefradraget på renter regnet med?
Ja. Kalkulatoren trekker 22 % av renteutgiftene fra eie-kostnaden hvert år, slik skattereglene gir. Det gjør den reelle rentekostnaden lavere enn lånerenten alene.
Hva er «formue ved eie»?
Det er boligens verdi minus det som er igjen av lånet ved slutten av perioden — altså det du sitter igjen med hvis du selger. Verdien vokser med boligprisveksten, gjelden synker med avdragene.
Hvorfor er svaret så forskjellig når jeg endrer ett tall?
Resultatet henger tett på rente, boligprisvekst og avkastning på sparepengene. Små endringer i disse kan vippe svaret. Kjør kalkulatoren flere ganger med ulike forutsetninger heller enn å stole på ett tall.
Relaterte verktøy
Nedbetaling av lån
Se månedlig terminbeløp, totale renter og hvordan annuitet og serielån skiller seg fra hverandre.
Maks lån →Hvor mye kan jeg låne?
Finn ut hvor stort lån inntekten og egenkapitalen din rekker til etter bankens regler.
Budsjett →Lag et budsjett
Se hva du sitter igjen med hver måned etter bolig, mat og faste utgifter.