Hvor mye egenkapital må jeg ha for å kjøpe bolig?

Utlånsforskriften § 3 krever minst 10 % egenkapital ved kjøp av primærbolig (maks 90 % belåningsgrad etter des 2024-endringen). For sekundærbolig er kravet 40 %.

Hva er forskjellen på annuitetslån og serielån?

Ved annuitetslån betaler du like store terminbeløp gjennom hele lånets løpetid. Ved serielån betaler du like store avdrag, men terminbeløpet synker etter hvert. Serielån har lavere totale rentekostnader, men høyere betaling i starten.

Hvor mye dokumentavgift må jeg betale ved boligkjøp?

Dokumentavgiften er 2,5 % av markedsverdien ved kjøp av fast eiendom. Nybygg og borettslagsleiligheter er unntatt.

Hvordan fungerer stresstesten i utlånsforskriften?

Banken sjekker at du tåler en renteoppgang på 3 prosentpoeng over avtalt rente, minimum 7 % rente. Dette er for å sikre at du har råd til lånet selv ved renteøkning.

Forsiden/Boliglån

Boliglån

Q: Lønner BSU seg fortsatt?

BSU gir 10 % skattefradrag av inntil 27 500 kr per år (maks 300 000 kr totalt). Etter at fradraget ble fjernet for de over 33 år i 2021, lønner det seg primært for unge under 34 som planlegger å kjøpe sin første bolig.

Hva har du råd til, hva koster det totalt, og lønner BSU seg fortsatt? Følger Finanstilsynets utlånsforskrift 2026.

Snittrente boliglån5,42%

Maks gjeldsgrad5,0×

Verktøy

6 tilgjengelige

Boliglånskalkulator

Populær

Månedlig betaling, totalkostnad og rentekostnad over løpetid.

Hva har jeg råd til?

Maks lånebeløp basert på inntekt, gjeld og egenkapital.

BSU

10 % skattefradrag, opptil 27 500 kr i året — er det fortsatt verdt det?

Bolig vs leie

Sammenlign total kostnad over X år. Når lønner det seg å kjøpe?

Dokumentavgift

2,5 % av salgssum — fritak ved arv og ektefelleskifte.

Refinansiering

Lønner det seg å bytte bank? Beregn break-even-tidspunkt.

Boliglånsguide

5 emner

Krav til boliglån

Utlånsforskriften setter rammer for hvor mye banken kan låne ut til boligkjøp i Norge.

Krav	Verdi	Detaljer
Maks gjeldsgrad	5,0× brutto	Total gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt
Min. egenkapital	10 %	40 % for sekundærbolig i Oslo
Stresstest-rente	+3 prosentpoeng	Du må tåle renteøkning på 3 pp, minimum 7 %
Avdragsfrihet	Maks 5 år	Begrenset hvis lånet er > 60 % av boligens verdi

Banker kan i begrenset omfang gi unntak fra kravene innenfor en kvote (fleksibilitetskvote). Maksimal belåningsgrad ved kjøp er 90 % av boligens verdi.

Kilde: Utlånsforskriften (FOR-2021-12-09-3535) og Finanstilsynet.

BSU — Boligsparing for ungdom

Sparing med skattefradrag for personer under 34 år som ikke eier bolig.

Skattefradrag: 10 % av årlig sparebeløp
Maks innskudd: 27 500 kr per år
Maks samlet sparebeløp: 300 000 kr
Aldersgrense: til og med året du fyller 33 år
Bruk: kjøp av egen bolig eller nedbetaling av boliglån

Brukes pengene til annet enn bolig, mister du retten til skattefradrag — og må tilbakebetale fradrag du har fått tidligere år.

Kilde: Skatteloven § 16-10.

Dokumentavgift ved boligkjøp

Statlig avgift som betales ved tinglysing av eierskifte for fast eiendom.

Sats: 2,5 % av salgsverdien
Gjelder: selveierbolig og eierseksjon
Gjelder ikke: borettslag (andel, ikke fast eiendom)
Fritak: arv etter loven, ektefelle ved skifte
I tillegg: tinglysingsgebyr per dokument

Full guide til dokumentavgift, MVA og andre offentlige avgifter finner du i avgiftsseksjonen.

Kilde: Lov om dokumentavgift (lov-1975-12-12-59) og Statens kartverk.

Refinansiering — når lønner det seg?

Å bytte bank kan gi lavere rente, men kostnader og restløpetid avgjør om det er verdt det.

Rentediff: sammenlign effektiv rente — ikke kun nominell
Etableringsgebyr: typisk 1 500–3 000 kr i ny bank
Tinglysing: 545 kr per dokument hvis nytt pant
Restløpetid: kort gjenværende tid gir mindre å spare
Break-even: hvor mange måneder før besparelsen dekker kostnadene

Refinansiering hos samme bank slipper ofte ny tinglysing. Sjekk alltid at den nye renten er garantert, ikke kun en kampanjerente.

Kilde: Finansportalen og Statens kartverk.

Lånekostnad — mer enn bare rente

Den nominelle renten er bare én del av regningen. Effektiv rente fanger opp gebyrer som påvirker totalen.

Nominell rente: årlig rentesats banken oppgir
Termingebyr: per måned eller termin (typisk 30–80 kr)
Etableringsgebyr: engangsbeløp ved opptak
Effektiv rente: alle kostnader regnet om til årlig prosent
Skattefradrag: 22 % av betalte gjeldsrenter

Be alltid om effektiv rente når du sammenligner tilbud. Skattefradraget reduserer den reelle kostnaden — for et lån på 3 mill. med 5 % rente blir effektiv rente etter skatt rundt 3,9 %.

Kilde: Finansavtaleloven og Skatteloven § 6-40.